4 manières d’investir en SCPI
Investir en SCPI peut être une stratégie intéressante pour :
- Diversifier votre patrimoine,
- Vous constituer un capital immobilier,
- Percevoir des revenus réguliers en préservant votre capital,
- Éviter les contraintes de la gestion locative dans l’immobilier traditionnel.
Les investisseurs en SCPI peuvent diversifier leur patrimoine avec un investissement de départ de quelques centaines d’euros seulement. Ainsi, vous construisez votre patrimoine petit à petit, sans être dans l’obligation de mobiliser les sommes importantes correspondant à l’achat d’un bien locatif.
Concrètement, comment fait-on pour investir dans des parts de SCPI ? Cap SCPI vous guide du conseil jusqu’à la souscription. Nous assurons également le suivi régulier de vos investissements.
Il existe 4 manières d’investir en SCPI en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs de vie : au comptant, à crédit, en démembrement et via un contrat d’assurance vie.
L’investissement à crédit
Tout comme pour l’immobilier traditionnel, vous pouvez financer vos achats de SCPI au moyen d’un crédit, avec ou sans apport, suivant les offres du marché. Les achats de parts de SCPI à crédit comportent plusieurs avantages :
– Effet de levier du crédit – Intérêts d’emprunts déductibles des loyers – Assurance décès invalidité déductible | – Frais financiers déductibles des loyers – Remboursement anticipé possible – Effort d’épargne faible |
Avec le crédit, vous bénéficierez d’un effet de levier qui vous permettra d’acquérir plus de parts de SCPI avec un effort d’épargne personnel identique à l’investissement programmé (tous les mois, tous les trimestres). En effet, les intérêts d’emprunt et frais assimilables sont fiscalement déductibles de vos revenus fonciers. Dès que votre crédit sera remboursé, vous bénéficierez d’une rente grâce aux revenus générés par vos parts de SCPI.
Cap SCPI vous propose une mise en relation avec ses partenaires financeurs, spécifiques aux SCPI. Sollicitez-nous à ce sujet. Nos équipes d’experts vous fourniront une simulation financière adaptée à votre situation. Si vous décidez de nous confier la recherche du financement, nous vous déchargerons d’une grosse partie des démarches administratives. A la clé, pour vous, un gain de temps dans la mise en place de votre investissement.
Acquisition de 50 000 € de SCPI pour un investissement mensuel de 45 €/mois (identique au versement minimum sur un plan d’épargne logement PEL).
Vous apportez 5000 € correspondant aux frais d’acquisition et vous financez le solde de 45 000 € avec un crédit sur 20 ans, à 4.85%/an tout inclus.
Votre investissement vous rapporte 6% net de fiscalité, le prix de la part augmente de 1%/an pour refléter l’inflation.
Vos revenus nets des SCPI sont de 3000 €/an ou 250 €/mois.
Le coût du crédit est de 297 €/mois.
Les premières années, votre contribution est de 47€/mois puis elle passe en dessous de 45 €/mois avec la hausse des dividendes.
Peu importe l’évolution du prix de la part, votre SCPI s’assure que le rendement cible se stabilise autour de 7% de votre investissement initial.
En fin de crédit, par exemple, au moment du départ en retraite, vous avez des revenus de 260 à 270 €/mois nets, à vie, et qui sont même transmissibles à vos enfants.
Voilà un investissement qui a du sens en comparaison avec des versements sur un PEL !
Si vous aviez versé 45€/mois sur la même SCPI, vous auriez alors un capital d’environ 41 500 € qui vous donnerait un revenu de 201 €/mois environ.
Ici, l’effet de levier du crédit est d’approximativement de +30% (ou 1,3).
L’investissement au comptant
Vous achetez des parts de SCPI directement avec vos fonds propres, sans recourir à un financement externe.
Vous vous constituez votre patrimoine propre dès 200€ d’investissement. L’immobilier traditionnel ne vous permet pas cela. C’est un point très intéressant en terme patrimonial. Dès la fin du délai de jouissance, vous commencez à percevoir vos premiers loyers mensuels ou trimestriels. Vous dynamisez ainsi votre épargne rapidement tout diversifiant votre portefeuille.
Ce procédé peut être une excellente option pour :
- Diversifier votre portefeuille,
- Bénéficier de revenus réguliers rapidement,
- Réaliser potentiellement des plus-values à long terme.
En outre, lorsque vous possédez des parts de SCPI en pleine propriété vous avez la possibilité de faire une donation de la nue propriété tout en conservant l’usufruit.
Cela permet de transférer, par donation, une part de votre patrimoine et ainsi de bénéficier de la règle fiscale qui permet de donner à ses enfants jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans fiscalité (seuil variable suivant le degré de parenté du donataire).
La transmission de la SCPI à vos enfants offre plusieurs avantages sur un bien physique :
- Possibilité de donation-partage, impossible avec un seul bien réel
- Possibilité de régler finement le montant transmis à chaque personne
- Possibilité de démembrement des parts pour une transmission de la nue-propriété avec réserve d’usufruit.
L’investissement en démembrement temporaire
L’acquisition en démembrement temporaire consiste à répartir la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI sur 2 personnes, physiques ou morales, pour une période définie (généralement entre 3 et 15 ans). Le fonctionnement est simple, sans frais additionnel, sans indemnité à l’autre partie et sans formalité supplémentaire.
- Investissement en nue-propriété : Vous devenez propriétaire (nu-propriétaire) de la nue-propriété de parts de SCPI. De ce fait, vous n’en percevrez pas les revenus. C’est pourquoi, selon la durée du démembrement, une décote immédiate du prix de la part s’applique. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est forte.
Avantage : vous n’aurez ni impôts sur le revenu, ni prélèvements sociaux à payer, car, justement, vous ne touchez aucun revenu. À la fin de la durée de démembrement, vous devenez plein-propriétaire et percevez alors vos premiers revenus. À ce moment, vous devrez déclarer vos revenus.
- Investissement en usufruit : Vous (usufruitier) percevrez uniquement les revenus de votre investissement pendant toute la durée du démembrement. Vous bénéficiez de la performance de votre investissement avec un fort effet de levier (voir exemple). En conséquence, vous devez déclarer ces revenus tous les ans. À l’inverse de la nue-propriété, plus la durée du démembrement est longue, plus le prix de la part est élevé.
Expiration du démembrement temporaire : L’usufruit s’éteint naturellement car il ne produira plus de revenus. Sa valeur sera donc nulle. Le droit à usufruit rejoint donc le droit de nue-propriété des parts sociales détenues. Cela se fait automatiquement, sans formalité de votre part. A la fin du démembrement temporaire, le nu-propriétaire percevra les revenus des SCPI. Il devient donc plein-propriétaire.
La part de la SCPI Cristal Life vaut 204 € en pleine propriété.
Un investisseur paiera 20 400 € pour 100 parts, qui lui rapporteront environ 1 224€/an.
Pour un démembrement temporaire sur 7 ans, le prix de part est décoté de 25%, soit 153 € la part. Pour 20 400 €, l’investisseur recevra 33% de parts en plus, soit 133,33 parts.
L’usufruitier paiera 100 x 51 €, soit 5 100 €, et recevra 100% des loyers, soit 1 224 €/an.
En 7 ans, l’usufruitier recevra donc 8568 € pour un investissement de 5100 €.
Les loyers ne sont pas garantis ni la valeur de nue propriété.
À noter :
Le démembrement vous permettra de réduire la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
L’investissement via un contrat d’assurance-vie
Concrètement, cet investissement consiste à ouvrir un contrat d’assurance-vie dont les fonds seront investis dans des SCPI. C’est une stratégie d’investissement qui vous permettra de bénéficier des avantages à la fois de l’assurance-vie et de l’investissement immobilier. Il est nécessaire de prendre en compte les performances passées, la qualité de la gestion, la stratégie d’investissement et les perspectives de croissance.
Avantages
- Prix d’acquisition intéressant.
- Possibilité de transmettre les parts avec l’abattement de 152 500 euros.
- Revenus générés par les SCPI soumis à l’impôt sur le revenu. Si vous êtes fortement imposé, l’assurance-vie est une solution.
Flexibilité totale en ce qui concerne la date de perception des revenus.
- Possibilité de revendre le nombre de parts que l’on souhaite.
Liquidité du placement plus conséquente qu’en achat direct.
- Plus-values (générées par les SCPI via une assurance-vie) soumises à la fiscalité de l’assurance-vie. Après 8 ans de détention, l’imposition des plus-values est adoucie.
- Dans ce dispositif les parts de SCPI ne vous appartiennent pas vraiment. Il faut alors bien choisir son assurance.
- Frais de gestion de l’assureur à ajouter aux frais de gestion du support. Il faut également vérifier d’autres frais comme les rabais sur les commissions de souscriptions aux SCPI.
- Obligation de construire un contrat avec des fonds en euros ou des unités de compte, en plus des SCPI.
- Revente des parts avec un délai allant de 15 jours à plusieurs mois.
- Pas de rendement fixe. Les revenus locatifs peuvent varier en fonction de la performance des biens immobiliers détenus par la SCPI.
- Risques liés au marché. Comme tout investissement immobilier, les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché.
Les experts de Cap SCPI font de la veille financière et mettent à jour leurs informations pour être au plus proche du marché. Vous pouvez compter sur notre professionnalisme.
