Quel taux de rentabilité pour des investissements en SCPI ?

Une SCPI diversifiée détient un parc immobilier qui est composé d’actifs très différents. Ils peuvent alors varier selon le secteur d’activités des entreprises ou selon leur localisation géographique.

Opter pour une SCPI diversifiée c’est se rapprocher de la détention de plusieurs SCPI thématiques. D’une typologie d’immeuble à l’autre, la SCPI va pouvoir équilibrer les risques économiques de chaque locataire. Par exemple, un commerce a un comportement différent d’un hôtel ou de bureaux occupés par un service d’Etat.

En outre, une SCPI diversifiée assure une dilution du risque de chaque choix d’investissement car ces derniers sont répartis sur plusieurs types de locataires. La SCPI pourra être très réactive lorsqu’une opportunité d’investissement attractive se présentera. A l’inverse, elle sera également à l’affût dans le cas d’une revente intéressante. Cela lui permet ainsi de maintenir un revenu moyen stable.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire la page « Investir en SCPI, fonctionnement détaillé ».

Seule une sélection de SCPI permet l’investissement mensuel automatique. C’est très pratique lorsque l’on a un petit budget ne permettant pas une mise de départ importante. En commençant avec de petits montants mensuels, vous vous constituez votre patrimoine de façon efficace et structurée. 

Toutes les SCPI ne permettent pas l’investissement du montant que vous souhaitez, par exemple 50 €. La plupart des SCPI, encore en 2024, autorisent uniquement l’investissement par parts entières, dont le prix peut dépasser 1000 € dans certains cas.

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Selon votre profil et vos besoins, il peut s’avérer plus pertinent d’investir en démembrement temporaire. Le droit de propriété des parts de SCPI se voit ainsi réparti entre 2 personnes : le nue-propriétaire et l’usufruitier.

Le premier est propriétaire des parts sans percevoir les revenus. Le second, perçoit uniquement les revenus de la SCPI sur une durée déterminée.

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Cela montre que la SCPI maîtrise les paramètres fluctuants du marché pour délivrer un rendement ‘prévisionnel’ stable. Cela va permettre de proposer aux clients un investissement à crédit par exemple.

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En fait, il faut examiner le nombre de parts en attente de retrait de la SCPI. Ce nombre est-il élevé ? Cette donnée est obligatoirement publiée dans les bulletins trimestriels.

Explications :
En cas de demandes de retraits, une SCPI à capital variable ne peut réduire son capital. Elle doit donc avoir de nouveaux associés qui prendront la place des anciens, en reprenant les parts sociales des sortants.
Si les demandes de retrait sont très élevées et excèdent les souscriptions, alors il y aura des parts en attente de retrait. Cela veut dire que des investisseurs qui souhaitent récupérer leur argent ne le peuvent pas. Ce n’est pas un bon signe. En effet, lorsqu’il n’y a pas assez de nouvelles souscriptions pour faire grandir le capital de la SCPI alors elle ne peut acquérir de nouveaux immeubles dans une conjoncture où les prix d’achat sont beaucoup plus intéressants…

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Les dividendes que vous percevrez sont soumis à déclaration fiscale. Il existe trois grandes catégories de revenus taxables.

1ère catégorie :

En règle générale, les revenus (dividendes), provenant des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu. En effet, les revenus sont considérés comme des revenus fonciers provenant d’immobilier classique. En cas de souscription à crédit, les intérêts d’emprunt (et frais assimilables) sont déductibles de vos revenus fonciers.

A noter que si le foyer fiscal reçoit uniquement des revenus fonciers issus de SCPI il ne pourra opter pour le régime micro-foncier.

Les revenus fonciers de source étrangères sont taxés dans le pays où se trouvent les immeubles. 

Ils bénéficient d’un système évitant la double taxation avec l’impôt français.

2^ème catégorie :

La SCPI détient des liquidités. Elles sont placées sur des supports monétaires et génèrent ainsi des revenus financiers. Ces revenus constituent une part marginale du revenu global distribué aux associés. Ils sont également soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ils supportent un prélèvement à la source à titre d’acompte au taux de 12,8 % (règle du PFU ou flat tax).

Néanmoins, le contribuable peut opter pour l’application du barème fiscal qui peut être plus favorable en fonction de sa tranche marginale d’imposition (depuis 2023 le site internet de la déclaration de revenus indique, en page signature, si l’option retenue par le contribuable est la meilleure).

3^ème catégorie :

Enfin, le traitement fiscal des plus-values des parts de SCPI suit le régime général des plus-values immobilières : 19% sur la base imposable, plus 17,20% de prélèvements sociaux, avec dégressivité selon la durée de détention.

Les informations détaillées permettant la déclaration de revenus sont fournies chaque année aux associés, vers fin mars/début avril par les SCPI sous la forme d’un IFU (imprimé fiscal unique). En cas de détention de plusieurs SCPI il conviendra d’additionner les montants indiqués. Cap SCPI vous conseille dans le cadre de la déclaration de revenus

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Au travers de ses nombreuses décisions stratégiques, une société de gestion révèle une philosophie de travail. Certaines SCPI se montrent ainsi plus agiles et plus adaptables à la conjoncture. D’autres sont plus figées, mais cela peut s’avérer pertinent.

Grâce à ses nombreuses rencontres avec les sociétés de gestion référencées, Cap SCPI saura faire le tri et vous expliquer pourquoi une SCPI est meilleure pour vous, plutôt qu’une autre. Les particuliers qui décident seuls n’ont pas accès à ces informations.

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Le label ISR (Investissements Socialement Responsables) a été mis en place par les Pouvoirs publics et est obligatoire depuis 2020. Il permet aux investisseurs d’identifier facilement les produits d’épargne et d’investissement immobilier qui cherchent à concilier performance financière et extra-financière. En parallèle, les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) sont également pris en compte dans leurs processus d’investissement et de gestion.

Le label ISR comprend 8 indicateurs obligatoires dont 4 indicateurs imposés :

• la performance énergétique,
• les émissions de gaz à effet de serre,
• la mobilité ou la santé et le confort des occupants,
• la gestion de la chaîne d’approvisionnement.

Les 4 autres indicateurs doivent rentrer dans le cadre des critères ESG. Ils répondent obligatoirement à un indicateur par pilier :

• Pilier Environnement : Gestion de l’eau, gestion des déchets, biodiversité etc.
• Pilier Social : Service rendus aux occupants, contribution au développement local etc.
• Pilier de Gouvernance : Relations avec les locataires, les usagers et les riverains, résilience etc.

L’expertise de Cap SCPI sera essentielle pour que vous ayez tous les paramètres à l’esprit. Nous vous guidons sur les points nécessitant une attention particulière de votre part. En effet, chaque objectif d’investissement est unique et se fait en fonction de votre organisation familiale et de vos objectifs de vie.

A bientôt pour un échange.

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